Когда сделку с жильем могут признать недействительной?

21.05.2026
Практика оспаривания сделок с жилой недвижимостью продолжает оставаться одной из наиболее актуальных категорий судебных споров. Как отмечают в Росреестре, наиболее распространенными основаниями для признания договора купли-продажи квартиры недействительным являются занижение стоимости объекта в договоре, а также последующее банкротство продавца.

Дополнительные ориентиры по данной категории споров в 2026 году сформировал и Верховный суд РФ, указав на необходимость оценки добросовестности приобретателя и совокупности обстоятельств сделки.
Разберем риски подробнее.

Занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи

Одна из самых распространенных ситуаций — продавец просит указать в договоре сумму ниже реальной стоимости квартиры. Обычно это объясняют желанием «сэкономить на налогах». Однако такие действия создают существенные правовые риски прежде всего для покупателя.

Если сделку признают недействительной, стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. При этом возврат денежных средств осуществляется исключительно в размере, указанном в договоре.
Иными словами, если фактическая стоимость квартиры составляла 12 млн рублей, а в договоре была отражена сумма 7 млн рублей, то именно последняя сумма будет рассматриваться судом как подлежащая возврату покупателю.

В Росреестре отдельно подчеркивают: наличие подписи покупателя в договоре свидетельствует о его согласии с указанными условиями сделки. Следовательно, в дальнейшем ссылаться на незнание обстоятельств занижения стоимости будет затруднительно.

Банкротство продавца как основание для оспаривания сделки

Существенные риски для приобретателя недвижимости возникают и в случае, если продавец впоследствии признается несостоятельным (банкротом).

Финансовый управляющий вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной, если будет установлено, что отчуждение имущества осуществлялось в ущерб кредиторам либо по цене, существенно отличающейся от рыночной.

Срок владения недвижимостью

Квартира, находившаяся в собственности непродолжительное время, объективно относится к категории повышенного риска. Это может свидетельствовать о наличии потенциальных притязаний со стороны третьих лиц, неурегулированных наследственных споров либо иных юридических обстоятельств.

Повышенного внимания требуют объекты:
— Недавно полученные по наследству;
— Приобретенные в результате раздела имущества;
— Неоднократно перепроданные за короткий период времени;
— Полученные на основании судебных решений.
Для проверки истории объекта рекомендуется запросить выписку из ЕГРН о переходе прав собственности. Оптимальным считается срок владения от трех лет и более.

Позиция Верховного суда: одного факта занижения цены недостаточно

В 2026 году Верховный суд РФ рассмотрел дело, связанное с оспариванием сделки купли-продажи квартиры в рамках процедуры банкротства продавца.
Основанием для предъявления требований послужило существенное расхождение между ценой сделки и рыночной стоимостью объекта. Квартира была реализована за 5 млн рублей при рыночной стоимости свыше 9 млн рублей.

Финансовый управляющий в рамках дела о банкротстве оспорил сделку с квартирой, посчитав ее подозрительной. Три инстанции согласились с позицией управляющего и признали договор недействительным.
Однако Верховный суд указал, что само по себе отклонение цены от рыночных показателей не может автоматически свидетельствовать о недобросовестности сделки.

Суд подчеркнул необходимость оценки совокупности обстоятельств, включая:
— Поведение сторон при заключении договора;
— Проведение покупателем правовой проверки объекта;
— Наличие признаков добросовестности приобретателя;
— Отсутствие у покупателя сведений о неплатежеспособности продавца.
В рассматриваемом деле покупатель предпринял разумные меры: запросил документы об отсутствии задолженностей и прав третьих лиц, а также настоял на включении в договор заверений об отсутствии признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года.

Помимо этого, цена сделки превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами. А значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная, отметил ВС.
В результате Верховный суд пришел к выводу, что негативные последствия недобросовестного поведения продавца не могут быть автоматически возложены на добросовестного приобретателя.

Какие меры следует принять покупателю до совершения сделки?

Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости рекомендуется:
— Проверить историю перехода права собственности;
— Установить срок владения объектом;
— Запросить сведения о наличии исполнительных производств;
— Проверить информацию о банкротстве продавца;
— Сопоставить цену сделки с рыночной стоимостью объекта;
— Обеспечить юридическую проверку договора.

Современная судебная практика демонстрирует: формальный подход к проверке недвижимости существенно повышает риск последующего оспаривания сделки.

Будьте в курсе важных новостей

В наших социальных сетях мы регулярно публикуем: