Новая уловка застройщиков в ДДУ: как внутренние «требования к качеству» могут лишить дольщика сотен тысяч рублей

01.07.2026

Некоторые застройщики начали включать в договоры долевого участия (ДДУ) условия, согласно которым качество квартиры оценивается по их собственным внутренним требованиям. На практике подобные положения используются застройщиком как аргумент для отказа в выплате компенсации за выявленные строительные недостатки.

Представьте ситуацию: вы приняли долгожданную квартиру в новостройке, а спустя несколько месяцев обнаружили строительные недостатки, стоимость устранения которых превышает сотни тысяч рублей. Однако застройщик отказывается возмещать убытки, ссылаясь на то, что при подписании договора долевого участия (ДДУ) вы согласились с установленными им требованиями к качеству квартиры.

Юристы компании «Советник» уже столкнулись с подобной ситуацией на практике и смогли доказать, что подобные условия договора не освобождают застройщика от ответственности за строительные недостатки.

Новый способ экономить на компенсациях

Некоторые застройщики стали включать в договоры долевого участия условия, согласно которым качество квартиры оценивается по внутренним требованиям самого застройщика.

Например, в ДДУ может содержаться следующая формулировка:

«Дольщик подтверждает, что ознакомлен с Требованиями к качеству (документ также размещен на сайте). Стороны согласовали применение Требований к качеству, в том числе при приёмке объекта долевого строительства Дольщиком.»

Именно эта формулировка впоследствии становится одним из главных аргументов застройщика в суде. Проблема заключается в том, что внутренние требования застройщика зачастую оказываются менее строгими, чем ГОСТы, СП и другие строительные нормы. В результате дефекты, которые по действующим нормативам признаются строительными недостатками, по внутренним документам застройщика могут вообще не считаться нарушениями.

Костицына Екатерина
Юрист компании «Советник»:

«Проблема не в конкретном договоре или конкретном застройщике. Если подобная практика станет нормой, возникает закономерный вопрос: насколько далеко застройщик может зайти, самостоятельно определяя требования к качеству строительства и фактически освобождая себя от ответственности за выявленные недостатки?»

Почему ссылка на сайт застройщика не означает согласие дольщика?

Во многих договорах содержится ссылка на официальный сайт застройщика. Фактически дольщику предлагается согласиться с документом, который размещен в сети Интернет и может изменяться без его участия.

Костицына Екатерина
Юрист компании «Советник»:

«Такая ссылка носит общий характер и не позволяет достоверно установить, с какой именно редакцией документа был ознакомлен дольщик при подписании договора. Более того, содержание информации на сайте может быть изменено застройщиком в одностороннем порядке, что исключает возможность объективно подтвердить, какие именно условия были согласованы сторонами на момент заключения ДДУ.»

Судебная экспертиза подтвердила ухудшение положения потребителя

В одном из судебных споров по ходатайству ответчика была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Эксперт пришел к выводу, что внутренние требования застройщика противоречат действующим нормативным документам и допускают качество выполнения работ ниже уровня, установленного ГОСТами и сводами правил. Иными словами, применение внутренних регламентов застройщика приводит к снижению требований к качеству объекта по сравнению с государственными нормативами.

Позиция суда

Дело № 1. ЖК «Солнечный город. Резиденции»

Номер дела в суде первой инстанции: № 2-9385/2025 (Приморский районный суд города Санкт-Петербурга). Согласно заключению экспертов, стоимость устранения выявленных строительных недостатков составила 383 405 руб. 58 коп.

Суд первой инстанции полностью отказал в удовлетворении требований, указав, что стороны добровольно согласовали применение внутренних требований застройщика к качеству объекта.

Юристы компании «Советник» обжаловали решение. Суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции, согласившись с нашими доводами о том, что внутренние документы застройщика не могут ограничивать права потребителя и лишать его гарантий качества, предусмотренных законодательством.

Дело № 2. ЖК «Стрижи в Невском 2»

Номер дела в суде первой инстанции: № 2-3383/2025 (2-13602/2024) (Приморский районный суд города Санкт-Петербурга).

Во втором судебном споре судебная строительно-техническая экспертиза определила стоимость устранения строительных недостатков в размере более 316 тысяч рублей. При этом эксперт отметил, что по внутренним требованиям самого застройщика дефекты отсутствуют. Суд первой инстанции отказал во взыскании компенсации. Апелляционный суд поддержал позицию застройщика. Однако кассационный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Почему эта судебная практика важна?

Практика показывает, что застройщики уже начали менять содержание договоров долевого участия с учетом возникающих судебных споров. Если раньше в ДДУ была лишь ссылка сайт, то теперь эти Требования к качеству все чаще включаются в договор в качестве приложения. Очевидно, что таким образом застройщики стремятся усилить свою позицию в случае судебного разбирательства.

Костицына Екатерина
Юрист компании «Советник»:
«Внутренние требования застройщика не могут ухудшать положение участника долевого строительства по сравнению с обязательными государственными нормативами. По этой причине они не должны выступать определяющим критерием при оценке качества объекта и расчете размера компенсации.»

Именно на этом была основана наша правовая позиция, которую поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций. Следовательно, даже если в самом договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) содержатся требования к качеству объекта, это не лишает нас возможности защищать Ваши права.

Правовая защита дольщиков

Если застройщик ссылается на собственные внутренние требования и на этом основании отказывает в выплате компенсации или пытается уменьшить её размер, это ещё не означает, что суд поддержит такую позицию.

Рассмотренные судебные дела показывают, что исход подобных споров во многом зависит от правильно выбранной правовой стратегии и опыта юриста. Юридическая компания «Советник» осуществляет комплексное сопровождение споров с застройщиками на всех этапах — начиная с анализа ситуации и подготовки досудебной претензии и заканчивая представлением интересов клиентов в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Будьте в курсе важных новостей

В наших социальных сетях мы регулярно публикуем: